商舖裝修報價：出牌、消防、通風、招牌點影響預算

「裝修加牌照」係香港商舖開業最大嘅一筆固定支出。同樣 1,000 ft² 嘅舖頭，食肆比寫字樓貴 1.5–2 倍，美容院／診所比寫字樓貴 30%–60%。差距嚟自三類成本：① 行業牌照規定嘅裝修配套；② 重型機電（特別係廚房抽油煙、診所衞生設備）；③ 大廈管理處對「污染類」舖頭嘅額外保護物料同按金要求。

以下 4 類舖頭嘅報價，係本公司過去 3 年實際成交價，已扣除一次性業主自購電器（如廚房設備、SPA 床、診療椅、白板等）。實際收費以本公司現場視察後嘅書面分項報價為準。

食肆 / 餐廳 — 最複雜舖頭類別

食肆裝修嘅成本通常係寫字樓嘅 1.5–2 倍，因為涉及以下額外項目：

① 抽油煙風管系統（HKD 80,000–280,000）— 不鏽鋼 SUS304 風管 + 馬達 + 變頻 + 靜電過濾器 + 沿外牆直上天台。長度按樓層數計，5 樓樓上舖約 80–120m 風管，HKD 1,200–1,800／m。

② 食環署 FEHD 食肆牌照配合（HKD 30,000–80,000）— 廚房／餐廳分隔牆、職員洗手間、消毒櫃位、廚餘收集區、洗碗區、傷健通道。所有都需符合食環署平面圖規範。

③ 消防 FS251（HKD 50,000–180,000）— 食肆屬高風險類別，灑水頭密度比寫字樓高 60%，廚房需獨立耐火 1 小時嘅防火閘門。詳見 FS251 消防裝置證明書。

④ 加大電錶 100A 三相電（HKD 35,000–80,000）— 廚房設備（IH 板、烤爐、雪櫃、冰水機）總用電量 60–100 kW，必須三相電。本公司代辦中電／港燈申請，3–6 星期完成。詳見 商舖申請三相電。

⑤ 招牌 SCS（HKD 15,000–55,000）— 屋宇署招牌監管制度（Signboard Control System）要求合資格人士簽署。LED 燈箱、樓下街口指示牌、外牆招牌都納入規範。

食肆典型總預算（1,200 ft² 樓上餐廳）：HKD 165 萬–220 萬。本公司旺角案例為 HKD 198 萬（含廚房設備自購），詳見 旺角樓上餐廳裝修案例。

美容院 / SPA — 中等複雜度

美容院 / SPA 比食肆簡單，但比寫字樓貴 30%–60%：

① 衞生署 EHRSS 系統配合（HKD 25,000–60,000）— 美容院如提供醫學美容（注射、激光），需符合電子健康紀錄共享系統，IT 設備需獨立 VPN、加密。

② 60A 三相電（HKD 22,000–55,000）— 高頻儀器（射頻、超聲波、激光）需要穩定三相電。原舖位 30A 通常不足。

③ SPA 房隔音工程（HKD 35,000–80,000）— 雙層石膏板 + 隔音棉達 STC 45 標準，確保客戶私隱。每間 SPA 房約 HKD 10,000–18,000。

④ 消防 FSI（HKD 18,000–55,000）— 美容院屬中風險類別，灑水頭密度比寫字樓高 30%，每間 SPA 房需獨立煙感探測器。

⑤ 招牌 + 入口品牌牆（HKD 8,000–25,000）— 入口 LED 燈箱、品牌牆、招牌 SCS 認證。

美容院典型總預算（800 ft² 4 間 SPA 房）：HKD 95 萬–145 萬。本公司銅鑼灣案例為 HKD 128 萬，詳見 銅鑼灣美容院裝修案例。

診所 / 醫療 — 衞生規格最嚴

診所裝修嘅特點係衞生 + 無障礙嘅雙重要求：

① 衞生署診所牌照配合（HKD 35,000–80,000）— 診症室、處置室、儲存室、廢物處理區分隔；無菌通道、防菌物料、可清潔表面。所有都需符合 DH 規範。

② 傷健無障礙（HKD 25,000–60,000）— 入口斜道、無障礙廁所（必須）、診症室門寬 ≥ 900mm、傷健把手。屋宇署小型工程批文需要。詳見 診所無障礙設計。

③ X 光房／隔離室（如有，HKD 80,000–280,000）— 鉛板牆、特殊地台、獨立排氣。如有 X 光機，需衞生署輻射防護組批文。

④ 醫療廢物處理（HKD 8,000–20,000）— 銳器收納櫃、生物廢物分類冷藏。

⑤ 三相電（如有 X 光、激光，HKD 22,000–55,000）。

診所典型總預算（700 ft² 普通科 + 1 房 + 1 處置室）：HKD 75 萬–135 萬。

補習社 / 教育中心 — 簡單但嚴格隔音

補習社 / 教育中心成本比寫字樓高 20%–40%，主要來自隔音和教育局合規：

① 教育局 EDB 註冊配合（HKD 15,000–40,000）— 學生容量計算（每位 0.5–1m² 樓面）、走廊淨闊 ≥ 1.2m、緊急逃生路線、教室出口寬度 ≥ 900mm。

② 隔音工程（HKD 30,000–80,000）— 教室間隔牆雙層石膏 + 隔音棉達 STC 45，避免同時段唔同班授課互相干擾。詳見 尖沙咀補習社裝修案例。

③ 消防分隔（HKD 25,000–60,000）— 走廊兩端防火閘門、煙感探測器、緊急照明、滅火筒。

④ 多媒體電子設備預留（HKD 12,000–35,000）— 每間教室電子白板插座、投影機吊架、Wi-Fi AP 位、CAT6 網絡線。

⑤ 招牌 + 大堂指示（HKD 5,500–15,000）。

補習社典型總預算（900 ft² 6 間教室）：HKD 95 萬–130 萬。

所有商舖嘅共同必須項目

無論邊類舖頭，以下成本必不可少：

• 大廈管理處費用：動工申請 HKD 2,000–5,000、保護物料按金 HKD 15,000–50,000、夜間／週末施工每小時 HKD 800–1,800。
• 業主立案法團通行費：HKD 0–8,000（部分大廈收費）。
• 圖則申報（屋宇署小型工程 MWCS）：HKD 15,000–35,000。
• 機電圖則設計（EMSD / WR1）：HKD 10,000–30,000。
• 清潔同 settle 期：HKD 8,000–20,000。

實際預算範例

例 1：銅鑼灣樓上美容院 800 ft² — 4 SPA 房、60A 三相、隔音、招牌、FSI、EHRSS。HKD 128 萬。（HKD 1,600／呎）

例 2：旺角樓上餐廳 1,200 ft² — 開放式廚房、抽油煙、100A 三相、FS251、FEHD、6 部 VRV。HKD 198 萬。（HKD 1,650／呎）

例 3：尖沙咀補習社 900 ft² — 6 教室、STC 45 隔音、EDB、消防分隔、空調、傢俬訂造。HKD 116 萬。（HKD 1,289／呎）

常見問題

Q1：點解食肆比寫字樓貴成 1 倍？A：90% 嘅額外成本來自：(1) 抽油煙風管（HKD 80K–280K）；(2) 廚房三相電（HKD 35K–80K）；(3) FS251 消防加裝（HKD 50K–180K）；(4) FEHD 配合（HKD 30K–80K）。

Q2：可以省 FS251 / FEHD 嗎？A：唔可以，依例必須做。但本公司會優化方案，例如將灑水頭重排而非全部新加、隔牆位置調整避免增加防火閘門等，可以省 15%–25%。

Q3：邊類舖頭最快完工？A：補習社 / 教育中心 5–7 星期；美容院 6–8 星期；診所 8–10 星期；食肆 8–12 星期（視乎廚房複雜度）。

Q4：可以分階段裝修嗎？A：商舖通常不能。因為食環、衞生署、教育局、消防都係喺裝修完工後一齊驗收，如果分階段，需要分批申請牌照，成本反而更高。建議一次過完成。