業主買劏房收租或者準備將自己的單位分間出租，最怕是投資了大筆改造費用，最後發現單位根本做無法簡樸房認證。本文整理本公司在現場評估的經驗，列出 6 大常見不合規情況。如果你的單位有以下情況，建議先做合規初步評估，切勿盲目動工。
情況 01：樓底淨高不足
樓底淨高是簡樸房的基本標準。如果單位本身淨高不足（即由地板到天花），任何裝修都不可增加樓底。常見不合規情況：
- 低於 2.3 米的單位
- 有閣樓的單位（上層樓底通常更矮）
- 裝了厚假天花的單位（藏冷氣管、燈飾）
- 地台升高的單位（藏排水管、地暖）
解決方法：可以拆除假天花、降低地台，回復原裝樓底。但如果單位本身結構樓底已經太矮，就不可改變。
情況 02：結構問題
樓宇結構問題會直接令單位不能改建。常見情況：
- 承重牆位置阻礙合規分間
- 樓板承重不足，不可放新增廁所／廚房
- 樓齡太舊，結構有滲漏、裂紋、混凝土剝落
- 大廈整體有違例建築物命令未解除
需要由認可人士（AP）或註冊結構工程師（RSE）評估。如果結構問題已嚴重至大廈級別，業主基本上沒有選擇。
情況 03：面積過細
「龍床房」、夾雜分間的小單位往往面積過細。如果分間後的每個單位都低於最低面積要求，就不可獲認證。常見情況：
- 原本一個 200 呎單位再分間成 3–4 個劏房，每個僅 50–60 呎
- 露台改建的劏房
- 無窗無門廊的內部空間
解決方法：減少分間數目，回復至每個單位面積合規。對業主來告知可能意味租金收入降低，需要重新計算回本期。
情況 04：消防距離不足
消防條例對走火通道、防煙門距離、樓梯口距離都有要求。如果單位的內部佈局令到走火通道太遠或太迂迴，可能不獲認證。常見情況：
- 走火通道距離出口超過法定上限
- 新加門口阻擋消防通道
- 單位佈局令到防煙門無法合理裝設
- 大廈本身的消防系統已過時、未維護
情況 05：通風條件不達標
簡樸房要求每個分間單位有合規開窗或機械通風。常見不合規情況：
- 單位是內部分間，本身沒有外牆窗，亦無位置裝機械通風
- 外牆窗已被堵塞或者向廚廁排煙位
- 大廈通風系統共用，無法改裝獨立通風
- 單位的天井通風受阻
情況 06：過往非法改動
單位過往如果做過不合規的改動，例如：
- 非法加建（露台改房、天台房、僭建）
- 非法拆改承重牆
- 非法接駁公用喉管、燃氣管
- 沒有經授權的大型工程
此類單位需要先解決過往違規問題（向屋宇署申報、拆改、補回原狀），先可以考慮做簡樸房認證。
不可認證單位的 3 種處理方法
- 合併單位：將分間單位合併回原裝單位，作 Studio／一房單位出租。
- 自住：不出租，業主自住或留作儲物。
- 退場處理：賣出物業，由有資源處理的買家接手。
無論揀邊條路，建議先做合規初步評估，由專業人士書面確認，避免投資錯誤。
重點總結
本文要點回顧
- 6 大不合規情況：樓底不足、結構問題、面積過細、消防距離、通風條件、過往非法改動。
- 樓底、結構、面積基本上不可靠裝修改變。
- 消防、通風、過往改動有時可以解決，但要視乎大廈條件。
- 不可認證單位有 3 個處理方法：合併、自住、退場。
- 建議業主先做合規初步評估，避免投資錯誤。