「此舖位裝修要多少費用？」是客戶上門查詢時最常問的問題，但答案永遠不會是一個簡單的數字。一個 500 呎舖位，做純零售可以 30 萬完成，做食肆可以 80 萬都不夠，做美容院或者教育中心則介乎中間。「同一個面積，不同業態，預算可以差三倍」，此就是商業裝修預算的本質。
俊泓工程多年來處理過數十個商舖裝修個案，由 200 呎街舖、商場細鋪到 1,500 呎工廈樓上店都試過。本公司發現，業主最易踩中的陷阱有兩個：第一是「報得低先簽單，著手後追加」，第二是「漏報機電同出牌費用」。本文目的就是要幫業主在簽合約前，看清楚預算到底由咩組成。
以下會以 300 呎、500 呎、800 呎、1,000 呎四個典型商舖面積為例，列出施工、機電、訂造傢俬、出牌資料的預算範圍。所有數字均屬市場一般水平，俊泓工程可根據現場勘察提供書面分項報價，誠實透明，不設隱藏收費。亦可同時參考本公司 工商業裝修及出牌 服務頁面。
影響商舖預算的四大因素
商舖裝修預算的變數比住宅多得多，要計算準確，必先理解以下四個關鍵變數：
1. 業態類別決定機電比重
純零售 / 服飾店的機電工程相對簡單，主要為照明、插座、冷氣；但餐飲業需要排煙、隔氣、自動滅火、三相電；美容院需要熱水爐、SPA 燈光、消毒設備；教育中心則需要符合 EDB 的消防出口、無障礙設計。可參考 食肆牌照申請完整指南、美容院裝修必知、補習中心 EDB 註冊條件。
2. 舖位現況：吉舖 vs 接手裝修
「吉舖」即原有裝修已被前租戶清拆乾淨，業主只交回毛胚牆同基本水電，新租戶要由零起步。「接手裝修」即可保留前租戶部分間隔、地板、冷氣，工程量較細。吉舖每呎裝修預算大約是接手裝修的 1.4 至 1.8 倍。
3. 樓宇條件：街舖、商場舖、工廈樓上
街舖外牆改動需要屋宇署小型工程審批；商場舖必須符合管理處的 Tenant Fit-Out Guideline；工廈樓上店則要留意土地用途、消防要求及運輸通道限制。樓宇條件越複雜，預算越高。
4. 質感選擇：基本型、設計型、品牌旗艦
同一個 800 呎舖位，採用 PVC 地板、烤漆木皮可以 60 萬完成；採用大理石、石英磚、訂造五金的高端設計可以 200 萬以上。選材是影響整體預算的最大彈性變數。
裝修預算分項組成
無論面積大細，商舖裝修預算大致由以下 8 大分項組成：
| 分項 | 佔總預算比例 | 主要內容 |
|---|---|---|
| ① 拆卸及清運 | 5–8% | 原有間隔、地台、天花、冷氣管拆除及運走 |
| ② 泥水油漆 | 10–15% | 批盪、防水、地台造平、批灰、油漆、地腳線 |
| ③ 木器訂造 | 20–30% | 櫃台、儲物櫃、間房、天花、貨架 |
| ④ 地板飾面 | 5–12% | 瓷磚、木地板、PVC、地毯 |
| ⑤ 機電工程 | 20–35% | 配電箱、電線、燈具、插座、冷氣、消防、通風 |
| ⑥ 招牌與外觀 | 5–10% | 店招、燈箱、Logo 製作、玻璃門 |
| ⑦ 出牌資料 | 3–8% | 圖則、結構簽署、消防裝置承辦、小型工程申報 |
| ⑧ 雜項及備用 | 5–10% | 清潔、家具配套、施工保險、突發追加 |
以上比例為一般零售或辦公室舖位之分佈。如屬餐飲業，機電工程比例會躍升至 40% 以上，木器訂造比例則相對下降。
四個典型面積參考預算
以下以「中等選材、業主自行採購家具」的標準零售舖位為基礎，列出參考預算（單位：港幣萬元）。實際報價必須以現場勘察為準。
| 面積 | 基本型零售 | 設計型零售 | 食肆 / 餐飲 | 美容 / 教育 |
|---|---|---|---|---|
| 300 呎 | 15–25 萬 | 25–40 萬 | 40–70 萬 | 30–50 萬 |
| 500 呎 | 25–40 萬 | 40–65 萬 | 60–110 萬 | 45–80 萬 |
| 800 呎 | 40–65 萬 | 65–110 萬 | 90–170 萬 | 70–130 萬 |
| 1,000 呎 | 50–85 萬 | 85–150 萬 | 120–220 萬 | 90–170 萬 |
建議業主在簽租約前，先以舖位面積乘以「每呎 800 至 1,500 元」估算最低預算範圍；如業態屬餐飲或醫療，按「每呎 1,500 至 3,000 元」估算。此是粗略框架，可幫你判斷舖位租金加裝修是否在你能負擔範圍內。
不同業態預算差異
除了面積，業態是決定預算的另一關鍵。以下以 500 呎為標準，比較五種常見業態之預算結構：
純零售 / 服飾店
機電簡單、傢俬以貨架為主、無煮食設施，整體預算偏低（約 25–40 萬）。最大開支多為店招、燈光、玻璃門。可同時參考 連鎖商舖裝修管理。
咖啡店 / 輕食店
採用「小食食肆牌」可省卻機械排煙工程，預算介乎 35–55 萬。如果咖啡機、雪櫃多，需要先評估電力負荷，可參考 電力負荷評估。
餐廳 / 酒吧
普通食肆牌涉及全套廚房、煙罩、隔氣、自動滅火、三相電，預算急升至 60–110 萬。需配合 廚房通風工程、FS251 證明書、三相電申請 等多項工序。
美容院 / 髮型屋
需要熱水爐、洗髮椅、SPA 燈、消毒設備、獨立電掣，預算 45–80 萬。詳細可參考 美容院裝修必知。
補習中心 / 教育中心
EDB 對課室面積、消防出口、無障礙通道有具體要求，預算 50–80 萬，視乎課室間隔多寡。詳見 補習中心 EDB 註冊條件。
診所 / 醫療中心
無障礙通道、診症室、廢物處理、X 光間屏蔽等要求繁複，預算 60–120 萬。可參考 診所裝修無障礙設施。
慳預算與避坑建議
裝修預算控制不單是「揀平 D 的承辦商」，更重要是事前計劃同 vendor management。以下幾項建議幫業主合理控制成本：
- 1事前盡量保留可用設施：原有冷氣、玻璃門、地板未受損的可保留，可慳成 10–20% 預算。本公司會幫客戶評估保留與否之風險。
- 2採用書面分項報價：避免「一條龍報價」，要求承辦商列出每項材料、人工、機電費用，方便比較同追加。
- 3機電工程委託 EMSD 註冊承辦商：切忌貪平揀無牌師傅，事後保險、出牌、年度檢查都會出問題。可參考 EMSD 註冊承辦商查核。
- 4預留 10% 備用金：商舖裝修經常出現「拆開先發現」的情況，例如水管腐蝕、漏水、結構問題，預留備用金可避免工程中段資金緊絀。
- 5家具配套自行採購：標準桌椅、收銀機、雪櫃可向 IKEA、現時或專業批發商直接採購，比經由裝修公司轉介通常便宜。
- 6確認業主對工程同意：外牆改動、招牌位置、空調冷凝水排放都需要業主或法團書面同意，避免完工後被罰款拆除。
消委會多次提醒，裝修糾紛佔本港消費投訴前列。簽合約前可參考 消委會裝修貼士。本公司所有報價均以書面為準，並按工程進度分期付款，不設預付逾 30% 之要求。
最後提醒：所有商舖裝修工程，都應該由 屋宇署 認可之小型工程承辦商承接，並由 EMSD 註冊電業承辦商 處理電力部分。本公司可一站式統籌，免除業主自行尋找多間 vendor 的麻煩。如果想參考實際完工案例，可瀏覽 工程案例頁面。
本文要點回顧
- 商舖裝修預算受四大因素影響：業態類別、舖位現況、樓宇條件、質感選擇。
- 標準分項：拆卸 5–8%、泥水油漆 10–15%、木器 20–30%、機電 20–35%、招牌 5–10%、出牌 3–8%。
- 500 呎零售舖位約 25–40 萬，餐飲則升至 60–110 萬，業態差距可以三倍。
- 「吉舖」每呎預算約為「接手裝修」的 1.4–1.8 倍，簽租約前必須先了解現況。
- 慳預算最有效的方法是事前計劃齊全、要求書面分項報價、預留 10% 備用金。
- 機電工程必須由 EMSD 註冊承辦商承接，避免影響日後出牌及保險索償。