「租約仲有半年到期，業主話加租 30%，你話本公司是否要搬？」此問題俊泓工程每星期都接到幾單客戶 inquiry。香港商業地產的租金週期不確定性極高，加上裝修折舊、客源穩定性、品牌形象等多維考慮，「搬定留」此決策牽涉的不只是幾百萬的金錢，更是未來 3–5 年的生意走向。
業主面對此類決定時最易犯的錯誤，是只計「即時成本」忽略「機會成本」。例如：搬到新舖花 80 萬裝修，原舖翻新只需 30 萬，表面查閱似翻新著數；但如果原舖租金加完高過市場 20%，3 年累積租金差異可能已經超過 100 萬。單純比較裝修費完全不能反映真實答案。
本文以俊泓工程實戰經驗為主，結合多個真實客戶個案，從成本、時間、客源、品牌、合規五大維度，幫商舖業主作出最理性的決策。建議搭配 商舖裝修預算文章、工商業裝修及出牌服務頁 一起閱讀。
租約屆滿前的關鍵時程
商舖續租或搬遷的關鍵在於「提前規劃」。理想時程如下：
- 1租約屆滿前 9–12 個月：初步收集市場租金資訊、評估生意未來方向。
- 2屆滿前 6–9 個月：同業主進行續租談判；同時開始物色新舖位作 plan B。
- 3屆滿前 4–6 個月：決定搬定留，並進入裝修籌備階段（包括圖則、報價、出牌）。
- 4屆滿前 2–4 個月：裝修施工。
- 5屆滿前 0–2 個月：新店試業、舊店搬遷或翻新驗收。
常見錯誤是「等到屆滿前 1 個月先決定」，如此就完全沒有時間做出最理性決策，往往要繳付高額租金續租，或者倉促搬到不合適的新舖。
搬遷成本完整列表
搬遷是表面成本最高的選項，但「真實搬遷成本」遠不止裝修費如此簡單。以下列出搬遷的完整成本：
| 項目 | 500 呎舖位參考成本 | 備註 |
|---|---|---|
| ① 新舖頂手費 | 0–80 萬 | 視乎舖位是否要頂手 |
| ② 新舖按金（2 個月租金） | 10–30 萬 | 按市場租金 |
| ③ 中介佣金（半個月租金） | 2.5–7.5 萬 | 視乎中介條款 |
| ④ 新舖裝修 | 30–80 萬 | 視乎業態，可參考 商舖裝修預算 |
| ⑤ 機電 + 出牌 | 15–40 萬 | 三相電、配電、消防、食牌等 |
| ⑥ 招牌 + 品牌標識 | 3–10 萬 | 新址 Logo 製作及安裝 |
| ⑦ 設備搬運 | 2–8 萬 | 傢俬、機器搬運費 |
| ⑧ 舊舖還原 | 5–20 萬 | 租約規定還原為毛胚或原狀 |
| ⑨ 過渡期租金（兩邊各付） | 10–30 萬 | 裝修期間舊舖未退租 |
| ⑩ 客戶通知 / 廣告 | 2–10 萬 | 新址 PR、Google Ads、社交媒體推廣 |
| 搬遷總成本 | 約 80–315 萬 | 不含客源流失影響 |
常被忽略的搬遷成本
- 舊舖還原工程：大部分租約會列明「交還毛胚」條款，業主可能要將原本的吊頂、地板、間隔等全部拆除。
- 業主違約金：如果未到約滿就提前搬走，可能要繳付違約金。
- 過渡期雙重租金：新舖裝修期間舊舖仍要交租，兩邊一共 2 個月以上的租金重疊。
- 員工通勤調整：若搬到較遠地區，可能令部分員工辭職，產生招聘成本。
新舖的租約 (Tenancy Agreement) 內，建議將「裝修期免租」(Rent-Free Fit-Out Period) 寫死至少 1–2 個月。這條條款可以慳到 20–30 萬過渡期成本，是談判時的重要籌碼。
原舖翻新成本估算
相對搬遷，原舖翻新的成本顯得相對低，但亦有隱藏成本：
| 項目 | 500 呎舖位參考成本 | 備註 |
|---|---|---|
| ① 全店翻新 | 20–60 萬 | 視乎範圍：油漆、地板、招牌局部至全部更新 |
| ② 機電升級（如需） | 5–25 萬 | 電力負荷不足時加大電錶、加裝插座 |
| ③ 短暫停業損失 | 5–20 萬 | 2–3 星期停業期間之營業損失 |
| ④ 額外加租（5 年計） | 因人而異 | 如業主加租 20%，5 年累積可達 50 萬以上 |
| ⑤ 重新申請牌照變更 | 2–5 萬 | 裝修變更需重新通知食環署 / EDB |
| 翻新總成本 | 約 32–110 萬 + 加租損失 | 不計算客源穩定性的優勢 |
翻新的關鍵考慮
- 業主同意條件：翻新若涉及間隔變更，必須業主書面同意，並可能要協商裝修期免租。
- 合約剩餘年期：如續約只有 2 年，花 60 萬翻新並不化算；至少需 4 年以上。
- 機電狀況：原有電力、消防、通風是否仍然合符現行規範？如否，翻新成本可能急升。
- 業態轉變：如果由零售轉做食肆，原舖的機電升級成本可能高於搬遷。
客源、品牌、合規影響
除了純成本，仲有以下三個非財務因素需要考慮：
客源流失
搬到新址（即使是 100 米外），客源都可能流失 15–40%，視乎業態：
- 連鎖品牌：流失少（5–15%），客戶可能會搜尋新地址。
- 獨立餐廳 / 美容院：中度流失（20–30%），熟客或會跟，但路過客減少。
- 便利店 / 小食店：高度流失（30–50%），主要靠地段優勢。
若搬到更遠地區（不同港鐵站），流失率可達 60% 以上。
品牌形象
「搬」對品牌有兩種相反作用：
- 正面：搬到更高級地段（例如由旺角搬到中環），可提升品牌定位。
- 負面：搬到較低級地段，會被解讀為「生意不掂」，影響品牌信任度。
翻新的優勢是「保留地段優勢同熟客」，但缺點是「重複裝修折舊」——5 年前花 50 萬裝修，今次再花 50 萬翻新，攤銷後的每年成本反而比一次過搬遷新址更貴。
合規挑戰
新舖必須重新申請所有出牌：食肆牌、EDB 註冊、FS251、屋宇署小型工程等等。整個重新出牌流程一般需要 3–6 個月。
而原舖翻新若不涉及用途變更或主要間隔改動，通常只需通知部門及更新 FS251，可參考 FS251 消防證明書、食肆牌照申請、補習中心 EDB 註冊。
很多業主同租戶的租約內包含「續租優先權」(Right of First Refusal) 條款。如果業主的加租幅度超出市場合理範圍，可援引此條款協商，或透過律師信進行談判。
八項決策清單
俊泓工程整理出以下 8 項決策清單，業主可逐項評估：
- 1租金差距：新舖 vs 續租的月租差有幾大？乘以 36 個月計算累計差距。
- 2客源黏性：你的客戶屬熟客主導定路過客主導？地段更換對你有幾大影響？
- 3業態合適性：原舖的機電、結構、消防是否仍然符合現行規範？
- 4品牌定位：新舖地段是否更符合你的品牌定位？
- 5裝修折舊：原舖是幾年前裝修的？折舊後仲值得保留嗎？
- 6業主關係：業主肯不願彈性續租？容不容許免租裝修期？
- 7新舖 plan B：有無實際物色到合適的新舖位？無 plan B 切勿開口威脅搬。
- 8未來 3 年計劃：你的生意 3 年後會擴張定收縮？決策應該配合未來方向。
三個典型決策情境
情境一：續租是優選
業主加租幅度合理（5–10%）、原舖機電狀況良好、客源以熟客為主、剩餘租期 ≥ 4 年。建議續租 + 中度翻新。
情境二：搬遷是優選
業主大幅加租（>20%）、原舖機電老化需大量投資、業態升級需要更好地段、新舖頂手費合理。建議搬遷。
情境三：等待 / 觀望
市場租金正下調、業主可能讓步、無時間壓力。建議延後決定 1–2 個月，等待業主主動再談判。
無論最終選擇搬或留，俊泓工程均可提供免費評估服務，由本公司負責人親自上門查看現況、提供書面分項報價。其他相關閱讀包括 商舖裝修預算、寫字樓裝修慳錢攻略、連鎖商舖管理，亦歡迎瀏覽 工程案例 同 關於我們。如需參考裝修糾紛處理，可參考 消委會裝修貼士。
本文要點回顧
- 租約屆滿前 9–12 個月已要開始評估搬定留，避免最後關頭被動議價。
- 500 呎舖位搬遷總成本 80–315 萬，原舖翻新 32–110 萬，但搬遷可換更好地段同租金。
- 搬遷常被忽略的成本包括還原工程、過渡期雙重租金、員工通勤調整、客戶廣告。
- 客源流失：連鎖 5–15%、獨立店 20–30%、便利店 30–50%。
- 新舖必須重新申請所有牌照，整體出牌時間 3–6 個月，必須計入時程。
- 使用八項決策清單系統性評估，再對照三個典型情境作出最終決定。