工商廈裝修前要向管理處申請咩？業主同租戶必看

工商廈管理處對裝修申請嚴格嘅原因好簡單：1 個單位施工影響 50–100 個其他租戶。同住宅大廈唔同，工商廈嘅租戶大部分係營業中嘅公司，任何噪音、震動、垃圾、保安鬆懈都可能影響業務同造成投訴。所以管理處／法團會喺動工前嚴審所有施工計劃。

本公司處理過嘅工商廈包括：尖沙咀海港城、上環永樂街商廈、觀塘工商廈、九龍灣國際展貿中心一帶、中環核心商業區。每幢大廈都有自己嘅 fit-out 守則（通常 30–80 頁），但核心要求大同小異。本文整理出最常見嘅申請文件、施工限制、時間表。

點解工商廈管理處咁嚴審？

三大原因：

① 影響其他租戶嘅商業活動。工商廈租戶大多係寫字樓、診所、教育中心，對噪音、震動、停電零容忍。管理處要確保所有施工不影響日常商業運作。

② 保安與資產保障。商業大廈嘅電梯、走廊、公共空間每日有 3,000–8,000 人出入，施工隊出入會增加保安風險。管理處要嚴審施工隊身份、保險、保安通行證。

③ 大廈整體形象。甲級商廈嘅大堂、電梯、走廊整潔度直接影響其他租戶嘅生意。管理處對保護物料、垃圾清運、施工區隔離都有具體規定。

申請必備 12 份文件

本公司喺工商廈申請時通常會準備以下文件：

① 動工申請信— 由業主或租戶簽署，列明施工地址、工程性質、預期工期、施工隊負責人。
② 工程方案— 工程範圍、平面圖、機電圖、IT 圖、消防圖則（如有改動）。
③ 業主同意書— 如為租戶申請，需業主簽署同意。
④ 承辦商商業登記證— BR 副本（俊泓工程：證明本公司為合法註冊公司）。
⑤ EMSD 註冊電業承辦商證明— 涉及電力工程必須。
⑥ 公司保險證明— 公眾責任保險 HKD 1,000 萬至 5,000 萬（視乎大廈要求）；勞工保險 HKD 2,500 萬（法定）。
⑦ 施工隊名單— 每位工人姓名、HKID、聯絡電話、行業（電工、泥水、油漆、運輸等）。
⑧ 施工時段申請— 平日／週末／夜間具體時段，需符合大廈規定。
⑨ 保護物料規格— 走廊、電梯、共用空間嘅保護物料（保護板、發泡膠、紙皮）。
⑩ 垃圾清運計劃— 每日垃圾種類同清運時段，是否使用大廈垃圾房或外運。
⑪ 噪音管制計劃— 高噪音工序（拆改、批盪、鑽孔）嘅時段同消音措施。
⑫ 緊急聯絡人— 24 小時可聯絡嘅承辦商代表電話。

施工時段限制（最常見規定）

大部分工商廈管理處有以下標準施工時段：

平日（一般工序）：09:00–18:00（甲級商廈通常會限制更嚴：10:00–17:00）。
平日（高噪音工序）：09:00–12:00 或 14:00–17:00（午飯後嘅安靜時段）。
週六：部分大廈准許 09:00–14:00；甲級商廈通常禁止。
週日及公眾假期：絕大部分禁止施工；如必須，需事先單獨申請。
夜間（18:00 後）：需特別申請，並可能涉及大廈額外人手費用 HKD 800–1,800／小時。

高噪音工序定義：拆牆、批盪、磁磚切割、鑽孔超過 5 分鐘、電鎚使用、玻璃切割。一般都會限制至特定時段。

按金規定

工商廈管理處通常要求以下按金（完工後驗收無事退回）：

動工按金（HKD 10,000–80,000）— 防止施工破壞公共空間。1,000 ft² 寫字樓約 HKD 20,000；3,000 ft² 大型項目可達 HKD 80,000。

清潔／垃圾清運按金（HKD 5,000–25,000）— 用於最後清潔。如承辦商自己處理垃圾運走，按金較低。

保安通行證按金（HKD 500–1,500／張）— 每位工人需領取通行證，按金後退回。

建議：業主／租戶喺合約中註明「動工按金由業主／租戶支付」或「由本公司預支再退還」，避免爭議。

夜間 / 週末施工特別申請

工期緊迫嘅項目（如食肆趕喺月初開業）通常需要夜間或週末施工。申請步驟：

① 提前 7 個工作天遞交。夜間施工申請通常 5–10 個工作天先批，不能臨時申請。

② 列明每日預期工序。管理處會根據工序判斷是否同其他租戶有衝突。

③ 派 1 位代表全程在場。夜間施工管理處唔會派員，但要求承辦商有 1 位現場 supervisor 全程在場，並有 24 小時聯絡電話。

④ 大廈額外人手費用：夜間管理員、電梯司機、保安每人 HKD 800–1,800／小時。一般 4 小時夜間施工，額外管理費 HKD 4,000–8,000。

⑤ 噪音工序仍禁止。即使夜間施工，拆牆、批盪等高噪音工序仍然唔可以做（因可能影響地下商舖或鄰近住宅）。

申請流程時間表

由初次接觸管理處到實際動工，標準時間表：

第 1 週：業主／租戶通知管理處，索取大廈 fit-out 守則（30–80 頁文件）。本公司喺呢階段已可開始度尺。

第 2 週：本公司根據 fit-out 守則設計平面圖、機電圖。提交給管理處初步審視。

第 3 週：管理處反饋。如有修改要求（例如灑水頭位置、垃圾清運路線），本公司修訂後再交。

第 4 週：提交全套 12 份文件，連同保險證明、施工隊名單、按金。

第 5 週：管理處正式批准動工，發出施工通行證。

第 6 週：正式動工。

由業主簽合約到動工約需 5–8 星期。甲級商廈可長達 10–12 星期。建議業主簽合約後即時通知管理處，否則動工日期會被推遲。

常見問題

Q1：管理處按金一般幾時退？A：完工驗收後 14–30 天內。本公司會喺完工日約管理處驗收，加快退按金。

Q2：可以唔向管理處申請嗎？A：絕對唔可以。未經批准動工會被即時停工、罰款 HKD 10,000–50,000，甚至解除租約。

Q3：邊類工商廈最難申請？A：甲級商廈（國金、IFC、ICC、太古坊）審批最嚴，需 8–12 星期；舊區商廈通常 4–6 星期可批。

Q4：俊泓工程可以代辦呢套申請嗎？A：可以。本公司為業主／租戶準備所有文件、提交管理處、跟進審批、申領通行證。一般在合約包含此服務，無需業主自己周圍走。