寫字樓裝修價錢：按面積、間隔、弱電、冷氣計算

寫字樓裝修嘅成本結構同住宅唔同。住宅主要係泥水、廚廁、訂造傢俬；寫字樓則以間隔、機電、空調、IT 為主，且大廈管理處對施工時段、保護物料、消防、噪音都有嚴格規定。理解呢套成本邏輯，先可以準確編預算。

本文整合本公司過往 30 個寫字樓項目嘅平均數據，包括尖沙咀甲級商廈、上環舊區商廈、觀塘工商廈、九龍灣新發展區、中環核心商業區。每個項目都有完整書面分項報價，係市場上少數可以做到全透明分項收費嘅寫字樓 fit-out 承辦商。

面積級距：HKD／呎參考

寫字樓裝修 HKD／呎係最直接嘅初步預算指標，但範圍可由 HKD 500／呎到 HKD 2,500／呎不等。以下為本公司觀察嘅市場行情：

基本級（HKD 500–800／呎）：少量間隔（1–2 個會議室）、白色油漆、礦棉板假天花、SPC 鎖扣地板、基本電掣佈局、空調保留原有 split unit。適合中小企、startup 共享空間。

標準級（HKD 800–1,300／呎）：6–10 個間隔（含獨立辦公室、會議室、Pantry）、玻璃 pod 1–2 個、訂造接待枱、IT 機房 + CAT6 佈線、加裝 VRV 多聯機。適合中型企業（30–80 人）。

高級／甲級（HKD 1,300–2,000／呎）：全玻璃 partition、全 LED 智能燈光、訂造傢俬、Premium VRV／VRF 空調、進階弱電（門禁、預約系統、視像會議）、新風換氣。適合金融、律師樓、跨國公司分行。

頂級／旗艦（HKD 2,000–2,500+／呎）：高端石材入口、定製木紋牆、智能燈控、品牌客戶接待會所、董事辦公室特色設計。適合家辦、私募、上市公司總部。

間隔牆 vs 玻璃 pod — 成本差距

間隔牆係寫字樓裝修中波動最大嘅成本項目。同一個 1,000 ft² 寫字樓，做傳統石膏板間隔 vs 全玻璃 partition，總工程費可以差 HKD 30 萬以上。

傳統石膏板間隔牆（雙層石膏 + 隔音棉 + 雙面油漆）— 約 HKD 280–450／呎牆長。優點：隔音好（STC 38–42）、可掛重物、油漆色任選。缺點：阻擋自然光、唔可以重用。

玻璃 partition（10–12mm 強化玻璃 + 鋁框）— 約 HKD 950–1,800／呎牆長。優點：通透明亮、提升空間感、可拆卸重用。缺點：隔音較差（STC 28–34）、需要 frosted film 或 blinds 保私隱。

玻璃 pod（4 面玻璃獨立會議室）— 約 HKD 25,000–55,000／個（視乎尺寸）。本公司見過部分業主為咗品牌形象，會將每個會議室都做玻璃 pod，10 間 pod 即額外 HKD 25 萬–55 萬。

建議：核心會議室、董事室用玻璃 pod 提升形象；員工協作區、休息區用石膏板間隔節省成本同提升隔音。詳情可參考 寫字樓裝修點慳錢 一文。

弱電 IT 佈線成本

弱電（Low Voltage）佈線喺寫字樓裝修中越來越貴，因為現代員工每個工作位需要：

① 2 條 CAT6 網絡線（一條工作用，一條備用 / VoIP 電話）；② 1 條 HDMI／DisplayPort 線（如有 docking station）；③ 1 條電源拖板供 3–4 個插座；④ Wi-Fi AP 點覆蓋（每 250 ft² 一個 AP）。

每個工作位弱電成本：本公司報價約 HKD 2,800–4,500／工作位（含 CAT6 線、面板、檢測、cable tray）。50 人辦公室即 HKD 14 萬–22.5 萬。

IT 機房／伺服器房：需要獨立 RCBO 30A 電力、機架（rack）、防雷、UPS 電源備援、空調獨立溫控。本公司報價 HKD 80,000–250,000，視乎機房規模。

常見伏位：業主成日唔計弱電預算，等做完裝修先發現 cable tray 唔夠 mounted、Wi-Fi 訊號弱、會議室冇 HDMI 接口。建議喺平面圖階段已將工作位佈局、IT 機房位、AP 位畫清楚，避免後期返工。

空調系統選型 — 寫字樓最大隱形成本

空調係寫字樓裝修中最易被低估嘅成本。1,500 ft² 寫字樓嘅空調系統可由 HKD 12 萬（基本 split unit）到 HKD 65 萬（VRV/VRF 多聯機 + 新風）。

Split unit 分體機（HKD 8,000–25,000／部）：適合小型寫字樓、預算有限。缺點：外觀唔靚、各區溫控不一致、新風需另加。

VRV / VRF 多聯機（HKD 250,000–600,000／套）：業界主流。一部室外機可接 6–10 部室內機，每間房獨立溫控、靜音、節能（比 split unit 慳 30% 電費）。Daikin、Mitsubishi、Hitachi 品牌均可選。

新風換氣（HKD 50,000–180,000）：香港寫字樓密封度高，新風（Fresh Air）系統可大幅提升空氣質素，特別適合大型會議室、餐廳客戶等候區。

建議：1,000 ft² 以下可考慮 split + 局部 VRV 混合；1,500 ft² 以上推薦全 VRV + 新風。

消防 + 屋宇署 + 管理處成本

呢三項屬於「易遺漏但必須計」嘅成本，總額可佔總預算 8%–15%。

消防 FS251 認證（HKD 30,000–120,000）— 寫字樓如新增間隔牆、會議室，必須重新計算灑水頭密度同煙感探測器分布，由註冊消防裝置承辦商簽發 FS251。詳見 FS251 消防裝置證明書。

屋宇署小型工程（HKD 8,000–35,000）— 任何高於 2m 嘅訂造櫃、玻璃間隔、廁所改動，依屋宇署 MWCS 須由註冊小型工程承建商簽署。

大廈管理處費用：申請動工 HKD 2,000–5,000；保護物料按金 HKD 10,000–30,000（完工退回）；垃圾清運按袋計 HKD 200–500／袋；夜間／週末施工每小時 HKD 800–1,500 額外人工。

實際預算範例（本公司過往項目）

例 1：尖沙咀甲級商廈 1,200 ft² 寫字樓
15 人金融顧問公司、6 個間隔（4 個 cubicle + 1 玻璃 pod 會議室 + 1 董事室）、VRV 空調、IT 機房、新風。總預算 HKD 168 萬。（HKD 1,400／呎）

例 2：上環舊區商廈 800 ft² 寫字樓
8 人律師樓、4 個間隔、保留原有 split 空調、CAT6 佈線、強化木地板。總預算 HKD 65 萬。（HKD 813／呎）

例 3：觀塘工商廈 2,500 ft² 開放式 startup 寫字樓
40 人科技公司、3 個玻璃 pod 會議室、開放式 coworking 區、VRV 多聯機、進階 IT 機房 + 伺服器、餐廳級 Pantry。總預算 HKD 285 萬。（HKD 1,140／呎）

常見問題

Q1：點解報價差距咁大？A：90% 嘅差距來自玻璃 pod 數量、空調系統選型、IT 機房規模。本公司提供書面分項報價，每項都列出來，業主可以即時知道係邊度貴。

Q2：可以分階段裝修嗎？A：可以。可以先做核心區（接待 + 主辦公室 + 會議室），業主先入伙，後期再做 Pantry、影音、訂造傢俬。每階段獨立報價。

Q3：邊類寫字樓最易超支？A：(1) 舊樓改造（喉管、電線、外牆滲水隱藏成本）；(2) 業主臨時加項；(3) 物料品牌升級。本公司會喺合約列明「業主決定加項時 48 小時內出書面補價單」，避免完工先收 surprise bill。

Q4：報價有冇免費評估？A：有，市區一般可安排免費上門度尺，由本公司負責人親自跟進。提供平面圖同需求方向，48 小時內提供初步預算範圍。