香港二手樓佔住宅市場大部分。不論是 30 年以下之中型住宅，抑或 50 年以上之老式唐樓，買入二手樓進行全屋翻新，與全新樓宇裝修最大分別在於「拆除」與「機電更新」兩大環節：你要先把舊間隔、舊面層、舊水電及舊防水拆走，先做底層，然後才開始裝修新方案。預算上自然會比新樓多 20%–35%。
俊泓工程多年來於觀塘、九龍區、新界及港島承接過大量二手樓翻新工程。本文以 500 呎、700 呎及 900 呎三個常見呎數為例，逐項分析拆除、結構、防水、機電、廚廁、油漆及訂造傢俬之預算範圍。文中所引用之單價是 2026 年市況平均值，實際價格會視乎樓齡、樓層、樓宇結構及訪查現場而有所調整。
業主在下單前，應該先邀請承辦商上門評估三大事項：(1) 電線及配電箱有否老化；(2) 廚房及廁所牆身、地台有沒有滲水；(3) 有沒有改動間隔，會否觸及屋宇署小型工程監管制度。本文最後一節亦會詳述申報流程及官方連結。
二手樓翻新與新樓裝修分別
新樓單位一般無需拆除，業主收樓後直接開始裝修；而二手樓則必須由「拆」開始。一個 700 呎舊樓單位，光是拆除便往往需要 5–7 個工作日及 $40,000–$60,000，並要安排垃圾房、夾斗車及垃圾棄置費。相比之下，新樓裝修同樣呎數則無此項費用。
除拆除外，二手樓亦常常需要更新電力負荷及配電箱。30 年前之單位多數仍用 30A 單相電，今日加裝冷氣、即熱式熱水爐、電磁爐、洗碗碟機等大功率電器後，30A 已遠遠不足，可能要升級至 60A 甚至加申三相電。詳情可參考家居電力負荷評估。
另一個重要差異是「防水」。新樓之防水層由發展商完成，DLP 期內如有滲水可由發展商修補；二手樓之防水則往往老化、龜裂，業主在翻新時不應只在面層舊瓷磚之上再貼新瓷磚，應該將舊瓷磚連舊防水層一併拆除，重新做 1.5–2mm 厚之 PU 或聚合物水泥防水，再貼新磚。
拆除工程預算及流程
拆除工程查閱似簡單，其實牽涉多項專業判斷，例如「拆牆」是否拆中承重牆、「拆磚」會否破壞底下水管、「拆吊頂」會否拉斷消防灑水或冷氣風喉。建議交由有經驗之承辦商統籌。
拆除範圍及單價參考
| 項目 | 單價（2026 市況） | 備註 |
|---|---|---|
| 拆除非承重牆 | $95–$160 / 呎 | 含搬運及垃圾棄置 |
| 拆除地板瓷磚 | $45–$75 / 呎 | 連水泥批盪 |
| 拆除牆身瓷磚 | $45–$70 / 呎 | 廚廁常見 |
| 拆除舊木地板 | $22–$38 / 呎 | 連底層膠墊 |
| 拆除木櫃 / 訂造傢俬 | $1,200–$2,500 / 件 | 視乎大小 |
| 拆除舊廚櫃 | $3,500–$6,500 / 套 | 含送出垃圾房 |
| 拆除舊潔具 | $2,800–$4,500 / 套 | 座廁、洗手盆、企缸 |
| 夾斗車及垃圾棄置 | $3,500–$5,500 / 車 | 視乎車程 |
實際出場費用一般為以上單價之總和。以一個 700 呎舊樓全拆計算，整體拆除預算約 $45,000–$75,000，並需 5–7 個工作日。若業主希望保留部分間隔（例如承重牆、原有實木地板），可逐項與承辦商商討。
承重牆絕不可拆。若不肯定間牆性質，務必先請承辦商查閱屋宇署存檔之認可圖則，或請結構工程師（RSE）現場勘察。任何拆改影響結構之工程，必須依照屋宇署小型工程監管制度申報。
防水重做：廚廁、露台、外牆
香港住宅最常見之滲水源頭，依次為廁所地台、廚房水盆位、露台落水位及外牆窗邊。防水工程貴在「過程」而非「物料」，每一層都要做足。
標準防水流程
- 1地台清潔及找平用水泥沙漿找平至斜度 1:50，朝向地漏。
- 2底油 / 底漆塗刷滲透型底漆增加附著力。
- 3第一層防水塗料聚合物水泥（JS）或聚氨酯（PU），厚度 0.6mm。
- 4陰陽角加強處理角位、管根、地台與牆交接處鋪加強網。
- 5第二層防水塗料與第一層交叉方向塗，總厚度 1.5–2mm。
- 624 小時閉水試驗蓄水 25mm 高，記錄水位前後。
- 7保護層水泥沙漿或防水板做保護層，再貼瓷磚。
廁所防水單價約 $360–$520 / 平方呎；廚房水盆位 $280–$420 / 平方呎；露台 $260–$380 / 平方呎；外牆窗邊及窗框補漆視乎情況另計。一個典型 700 呎二手樓，整體防水預算約 $32,000–$48,000。
機電更新：電線、水管、煤氣
30 年以上之老樓，電線多為早期 PVC 包膠線，外層膠衣老化後失去絕緣，極易引致漏電或短路。本公司建議業主翻新二手樓時，連同電線、配電箱、漏電開關（RCCB）一併更新，並考慮升級用電容量。
電力工程內容
包括：拆除舊喉管、走新線、加裝插座（每個 $750–$1,200）、更換配電箱（$5,500–$12,000）、加裝 RCCB / RCBO、煮食電源升級至 30A 雙極、冷氣電源獨立廻路（每組 $1,800–$2,800）、雪櫃及洗衣機獨立廻路。
所有電力工程必須由 EMSD 註冊電業承辦商執行，並於完工後簽發 WR1 證明書。詳情可參考本公司電力工程及配電安裝頁面、電線重佈工程及配電箱選擇指南，或EMSD 註冊承辦商名冊。
水喉及煤氣
舊式單位多用鍍鋅鋼喉，三、四十年後內壁鏽蝕、流速減慢、水質變黃。建議全屋更換為 PEX 或 PPR 喉管，配合不鏽鋼接駁件，預期使用壽命可達 50 年。一個 700 呎單位水喉重做約需 $28,000–$45,000。煤氣喉管則必須由煤氣公司或註冊燃氣工程承辦商處理。
500 / 700 / 900 呎全屋預算範例
以下三個範例假設：(a) 全屋翻新含拆除；(b) 中等物料水準；(c) 含基本訂造傢俬。
| 項目 | 500 呎 | 700 呎 | 900 呎 |
|---|---|---|---|
| 拆除及垃圾棄置 | $32,000 | $48,000 | $62,000 |
| 泥水及防水 | $48,000 | $68,000 | $88,000 |
| 電力工程 | $55,000 | $75,000 | $95,000 |
| 水喉及煤氣 | $28,000 | $38,000 | $48,000 |
| 木器及訂造傢俬 | $95,000 | $130,000 | $170,000 |
| 廚櫃及廁所潔具 | $58,000 | $72,000 | $95,000 |
| 地板（強化木 / 瓷磚） | $38,000 | $56,000 | $72,000 |
| 油漆 | $28,000 | $38,000 | $48,000 |
| 燈具及五金 | $22,000 | $32,000 | $42,000 |
| 合計 | 約 $404,000 | 約 $557,000 | 約 $720,000 |
以上是中等水準參考。如選用名牌進口潔具、實木地板、進口五金等，預算可上調 30%–60%；反之選用本地中價物料，亦可下調 15%–25%。
屋宇署小型工程申報
香港屋宇署小型工程監管制度將部分常見裝修改動納入規管範圍。例如：拆除非承重間牆、加建新間隔、改動廁所或廚房位置、加建簷篷、改動門窗等。
申報程序為：(1) 由註冊小型工程承建商或註冊一般建築承建商承接；(2) 由註冊檢驗人員 / 認可人士簽署認可圖則；(3) 工程開展前 / 完工後 7–14 日內向屋宇署作書面通知；(4) 由屋宇署作抽查或核實。如業主屬於 30 年以上樓宇，亦應留意強制驗樓計劃。
俊泓工程作為註冊建築承辦商，可協助業主評估翻新範圍是否屬於小型工程申報項目，並安排合資格人士簽署。其他相關資訊可參考消費者委員會裝修貼士，以及本公司新樓收樓驗樓清單及工程案例。
本文要點回顧
- 二手樓翻新預算比新樓裝修高 20%–35%，主要來自拆除及機電更新。
- 500 呎約 $40 萬、700 呎約 $55 萬、900 呎約 $72 萬（中等水準）。
- 防水必須拆到底層重做，總厚度 1.5–2mm，並做 24 小時閉水試驗。
- 30 年以上之單位建議全屋電線重佈，並升級配電箱及加裝 RCCB / RCBO。
- 承重牆絕不可拆，改動間隔須按屋宇署小型工程監管制度申報。
- 邀請承辦商上門評估三大事項：電線老化、防水滲漏、間隔改動。