新樓收樓驗樓清單：72 個必查重點

新樓收樓是業主入伙前最後一道把關。不論是居屋、私樓或一手新盤，發展商交付單位時都應該與買賣合約附件之「樓宇規格」一致；惟現實中，新樓「執漏」項目繁多，由批盪不平、瓷磚空鼓、門窗漏風，到電掣不入電、防水有滲漏，業主若無系統地驗收，便容易在 DLP（Defects Liability Period，缺陷保養期）屆滿後才發現問題，屆時維修就要自掏腰包。

本文整合俊泓工程多年在新樓裝修及驗樓配合工程之經驗，將驗樓重點濃縮為 72 項，覆蓋結構、間隔、牆身、地板、門窗、廚廁、防水、機電、煤氣等所有大項。每一項目都列出檢查方法及常見執漏例子，業主可以打印一份對照清單，按房間逐間執行。文中亦整理出 DLP 維修期之申報流程，並附上屋宇署、機電工程署、消費者委員會等官方連結，方便業主自行查證標準。

如打算同時準備裝修，建議在收樓驗樓階段就同時邀請承辦商一同上門，因為部份項目（如插座位置不合理、間牆需要改動）需要與裝修設計同步處理，否則重複施工會多花一筆。本公司亦提供新樓收樓陪驗及裝修一條龍服務，業主可以直接 WhatsApp 聯絡。

收樓前準備：文件、工具及人員

正式入伙之前，業主應該先準備好所有文件及工具。發展商一般會提前 14 至 28 日通知收樓日期，業主收到通知後便應安排假期、約定家人或代理人，並準備好以下物資。

必備文件

包括身份證、買賣合約副本、樓宇規格書（Specification）、平面圖、業主立案法團 / 物業管理處之收樓通知信、印花稅完稅證明，以及由律師樓出具之收樓授權書（如本人未能親自到場）。所有文件最好同時印一份正本及副本，正本本人保留，副本可以交予物業管理處核對。

驗樓工具清單

建議至少準備以下 12 種工具：強光手電筒、雷射水平儀、電子水平尺、電掣測試器（Socket Tester）、絕緣電阻測試儀、紅外線測溫槍、空鼓錘（Tap Test Hammer）、塞尺（Feeler Gauge）、捲尺、拍照用手機或相機、膠紙（用於現場標記）、文具及記事本。

結構及間隔：18 項必查

結構及間隔屬於最難改動之項目，一旦尺寸與圖則不符，將直接影響日後傢俬訂造。以下 18 項建議由入屋第一刻就開始檢查。

1. 1
   核對單位地址及門牌確認與買賣合約一致，包括樓層、室號、信箱號。
2. 2
   大門開合方向及貓眼位置留意鎖頭順滑度、門框是否平直、貓眼可否清楚見到走廊。
3. 3
   主要間牆位置與圖則對照用捲尺量度每面牆長度，與平面圖比對，誤差應在 ±25mm 以內。
4. 4
   樓底高度由地台至天花至少 2.5 米，廚廁區可能略低，與規格書核對。
5. 5
   承重牆位置承重牆通常較厚，業主應紀錄位置，將來裝修時不可改動。
6. 6
   橫樑位置及方向影響日後天花間隔及燈位走線。
7. 7
   窗台尺寸及深度記錄每個窗台之長闊高，方便將來訂造傢俬。
8. 8
   露台 / 工作平台尺寸留意排水位、地台斜度。
9. 9
   主人房儲物角落留意有無特意預留收納空間。
10. 10
    客飯廳直角用 90 度三角尺檢查牆角是否真直，否則櫃身難以平貼。
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    洗衣機位 / 雪櫃位寬度家電市售標準為 600mm，務必預留 620mm 以上。
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    單位面積實測實用面積應與合約一致，可用雷射測距儀核對。
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    露台有否僭建現時新盤一般沒有，但若為二手新盤要特別留意。
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    升降機 / 走火通道檢查走廊及消防出口是否暢通。
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    單位入口無障礙設計例如有無踭階、寬度是否適合輪椅。
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    結構柱位置記錄結構柱位置，方便家具佈局。
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    水管 / 風喉預留位留意冷氣機位、抽油煙機喉管位置。
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    共同煙囪 / 共用喉管檢查共用管道位置，避免將來裝修撞到。

牆身、天花、地板：16 項

牆身平整度直接影響日後油漆及貼壁紙效果；天花若有水漬即代表上一層或天台可能有滲水；地板若空鼓代表瓷磚或木地板未鋪實。

牆身檢查重點

用 2 米長之鋁尺貼牆檢查平整度，落差不應超過 5mm。用空鼓錘輕敲整面牆，聽到「咄咄」空洞聲即代表批盪內部與底牆未黏實，需要劃花重做。發霉、滲水痕、油漆甩皮，以及陰陽角是否真直，都是常見執漏項目。

天花檢查重點

檢查天花有無水漬、油漆裂紋、批盪剝落。若窗邊有水印，代表窗框防水可能有問題；若廁所、廚房上方有水印，多數是樓上單位水管滲漏。天花之燈位預留 / 接駁盒是否齊備，亦要檢查。

地板檢查重點

新樓常見為瓷磚或工程木地板。瓷磚務必逐塊「敲擊」檢查空鼓，最高接受率一般為 3% 以內。瓷磚對縫應整齊、坑紋對位、邊角無崩裂。雲石地板要留意「瑕疵紋」是否在合約允許範圍。木地板要看接縫密度、踏感、防潮層是否有露出。

項目	合格標準	常見問題	處理方法
牆身平整度	2m 鋁尺落差 ≤ 5mm	有波浪、不平整	批盪重做
瓷磚空鼓	≤ 3% 面積	大面積空鼓	挑出重貼
地板對縫	± 1mm	梯級式錯位	重新鋪設
天花水漬	無滲水痕	樓上水管漏	由發展商跟進

門窗、五金及玻璃：12 項

窗戶滲水及門邊漏風是新樓最常見執漏。建議業主用一杯水及一張紙巾分別測試。

門類檢查包括：大門開合是否順滑、密封膠條完整、防火門證書是否齊備、貓眼可清楚觀察、門鎖與插銷對位、門框與門扇間隙均勻、開關時無刮磨地板。窗類檢查則重點在密封性：用「水浸測試」沿窗外邊倒水，由屋內檢查有無滲入；又或者用紙巾輕貼窗縫，若風吹動代表密封不足。玻璃方面，要檢查有無花紋、氣泡、邊角崩裂；中空玻璃內部不應有水汽。五金（鉸鏈、把手、鎖具）一般應為品牌正貨，例如德國 GU、瑞典 ASSA ABLOY、日本 MIWA等，與規格書對照即可。

廚廁、防水及排水：14 項

廚廁是新樓最容易出現滲漏之區域。除了表面瓷磚及五金外，更重要是防水試水及排水流速兩個環節。

防水試水程序

1. 1
   封閉地漏用膠袋包住地漏並用膠紙密封。
2. 2
   注水沿廁所地台灌水至約 25mm 深。
3. 3
   等候 24 小時記錄水位起點及終點。
4. 4
   觀察樓下單位由發展商或物業管理協助安排，檢查樓下天花有無滲水。
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   排水流速測試放滿洗手盆 / 浴缸，計時排空時間，正常為每分鐘 30L 以上。

其他重點包括：座廁沖水力度、座廁底防漏、洗手盆及坑渠隔氣、企缸玻璃企度、淋浴花灑水壓、廚房洗碗盆排水順暢、抽油煙機支架預留、煤氣爐位通風、廚房洗衣機水喉接口（如有）。

電力、水喉、煤氣：12 項

機電部分對日後使用安全影響最大，建議由註冊電業承辦商或工程人員陪同檢查。

電力測試重點

每個插座要用 Socket Tester 測試火、零、地三線是否正確接駁；插座保護蓋是否完整；漏電開關（RCCB）按下「TEST」按鈕應立即跳掣；配電箱內每個 MCB 必須清楚標籤。詳細可參考本公司漏電開關 RCD 原理及定期測試及電力工程及配電安裝服務頁面。

水喉測試重點

所有水龍頭出水水壓應一致，正常水壓約 1.5–3 巴。熱水爐通電後，由開水至出熱水時間應在 30 秒內。水管接駁位、表箱位置及咪錶起始讀數必須記錄。

煤氣測試重點

煤氣總掣應有清楚標示，煤氣喉管必須為合資格之黃色鋼喉，接口位以肥皂水檢漏。如使用石油氣爐具，則需檢查通風窗及防焰閥位置。

有關註冊電業承辦商之查證，可參考機電工程署註冊電業承辦商名冊，並可閱讀EMSD 註冊承辦商查核：點分真假？了解詳情。

DLP 維修期申報及跟進

DLP（Defects Liability Period，缺陷保養期）由收樓日起計，私樓通常為 6 至 12 個月，居屋及公屋則由相關政府部門訂定。期內所有建造缺陷，業主只要書面通知發展商，便應該由發展商免費修補。

申報流程

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   整理執漏清單逐項拍照並編號，例如「客廳 - 牆身 #03 - 油漆甩皮」。
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   書面通知發展商透過電郵或掛號信寄出，副本留底。
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   約定上門檢查日期發展商一般於 7–14 日內安排。
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   跟進維修進度每次完工後拍照存檔。
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   覆檢及簽收確認修補滿意後簽署接收單。

業主於 DLP 期內如同時準備裝修工程，建議將執漏清單交予裝修承辦商作參考，避免發展商修補後又被裝修公司拆除浪費。如有就單位裝修預算之疑問，可先參考本公司二手樓翻新預算指南及廚房裝修預算指南，亦可瀏覽工程案例實際參考。其他相關官方資料包括屋宇署主頁及消費者委員會裝修貼士。