舊樓翻新 5 大隱藏成本

「明明報價 HKD 30 萬，做到一半要加多 10 萬」係香港舊樓翻新業主最常聽到嘅故事。原因簡單：舊樓嘅天花、地台、間牆內部嘅狀況，喺度尺階段冇人睇得到。一拆開先發現喉管已腐蝕、電線冇地線、底防水已裂——呢啲都唔係「裝修公司奸」，而係樓宇老化嘅客觀現實。

但隱藏成本唔等於不可預測。本公司處理過 50+ 個 30 年以上樓齡項目，發現呢類問題出現嘅機率有規律：30–40 年樓齡有 60–70% 出現至少其中 2 項；40 年以上幾乎 100% 出現至少其中 3 項。對於業主嚟講，預先了解可能嘅隱藏成本，提前喺預算度預留 20–30% 緊急基金，係最務實嘅做法。

本文以 5 大成本逐項拆解，附本公司實際案例嘅金額參考。業主可以根據樓齡、樓宇類型、單位大小，估算自己應該預留幾多應急預算。

為何舊樓特別多隱藏成本？

建築標準變化：50–60 年代嘅唐樓主要用磚牆、鋅鐵水管、鋁芯電線、瀝青防水。呢啲材料喺新建時都符合當時標準，但用咗幾十年後，鋅管會生銹、鋁線會脆化、瀝青會龜裂。今日嘅規範要求 PPR 喉管、銅芯電線、聚合物防水，差異極大。

歷年僭建、改間隔、私自工程：很多舊樓單位歷任業主已做過多次「自家裝修」 — 加騎樓、改廁所位、拆牆改開放式、隱藏式喉管。呢啲改動冇圖則記錄，新業主接手翻新時，必須一層層拆開先睇到底層問題。

樓宇本身嘅老化：外牆滲水、頂樓單位嘅天台防水失效、地下單位嘅地基潮濕、廁所喉管整條井道銹蝕。呢啲都係由樓宇整體狀況決定，業主即使精心裝修自己單位，亦未必能完全解決。

隱藏成本一：水喉重做（HKD 25,000 – 80,000）

常見問題：1980 年代之前興建嘅住宅，普遍使用鋅鐵水管（GI Pipe）或鉛喉。鋅鐵管內壁會逐年生銹脫落，導致水流變細、水質有銹味；鉛喉更會釋出鉛離子，影響飲用水安全。

檢查方法：(a) 開水龍頭睇水質有冇黃色或紅色顆粒；(b) 開廚房／廁所水掣後水壓明顯下降；(c) 喉管外表有白色鈣化或紅銹漬。如有以上任一現象，建議全屋換 PPR 喉。

工程內容：① 由總掣位重新拉新 PPR 冷熱水管；② 廁所主喉如已穿要拆磚換 PVC 喉；③ 入牆喉管重新走位，避免將來再拆。本公司一般用 PPR 25 年保用喉（如 Aliaxis、Wefatherm）。

成本範圍：單房單位 HKD 25,000 – 38,000；兩房 HKD 35,000 – 55,000；三房 HKD 50,000 – 80,000。

隱藏成本二：電線重佈（HKD 30,000 – 95,000）

常見問題：1990 年代之前嘅樓宇，普遍使用鋁芯電線（Aluminum Core）同冇地線（無 Earth Wire）。鋁芯線比銅芯線易發熱、易氧化，連接處長期高溫會引致舊樓電線過熱，係火災常見原因。冇地線單位無法安裝現代漏電保護（RCD），構成觸電風險。

檢查方法：(a) 開咗電掣牆面溫熱；(b) 部份插座發黃發黑；(c) 大電器（冷氣、IH 爐）一齊用會跳掣；(d) WR1 上面顯示為「2 線無地」系統。

工程內容：① 全屋拉新 4mm² 銅芯線；② 加裝 30mA RCD 漏電保護；③ 廚廁加 6mm² 大功率線；④ 換新 10–12 路配電箱（如連電錶申請見完整流程）；⑤ EMSD 簽 WR1。

成本範圍：單房 HKD 30,000 – 48,000；兩房 HKD 45,000 – 70,000；三房 HKD 60,000 – 95,000。

隱藏成本三：防水重做（HKD 18,000 – 60,000）

常見問題：舊樓嘅廚廁防水多為瀝青／柏油，使用年期約 15–20 年。一旦失效，會出現：(a) 廚廁地面或牆角磚發黑、有霉味；(b) 樓下單位投訴天花漏水；(c) 自己單位開窿封水補上層滲水。

工程內容：① 拆磚到原坑底；② 修補石屎裂；③ 塗 2 層柔性聚氨酯防水漿（垂直方向）；④ 重點圍邊（上 30cm、地面伸 20cm）；⑤ 連續閉水測試 24 小時；⑥ 重貼磚／鋪石。

成本範圍：單廁防水 HKD 18,000 – 28,000；雙廁 HKD 32,000 – 48,000；廚廁加埋 HKD 35,000 – 60,000。

提示：本公司每個防水工序都會拍照記錄並提供業主，連同 12 個月保養。如果樓下投訴漏水，可以憑紀錄證明工序合規。

隱藏成本四：僭建拆卸及還原（HKD 10,000 – 50,000）

常見問題：很多舊樓單位嘅前業主已經做過：(a) 加建露台／騎樓；(b) 拆承重牆改大廳；(c) 廚房改開放式但冇申報；(d) 私自加裝閣樓。新業主接手裝修時，如果保留呢啲僭建，未來放售或出租可能被屋宇署 BD 發勒令清拆。

檢查方法：(a) 由發展商樓書／圖則對比現況；(b) 屋宇署「網上查冊」查違規記錄；(c) 邀請 HKRIA 香港裝修監察協會上門驗樓出書面報告。

工程內容：① 拆卸僭建（玻璃屋、加建露台、閣樓）；② 還原至發展商原則狀況；③ 修補外牆塗漆、密封漏雨位；④ 申請屋宇署「合規證明」（如有需要）。

成本範圍：小型僭建（如改廚房）拆卸 HKD 10,000 – 18,000；中型（拆玻璃屋）HKD 18,000 – 30,000；大型（拆閣樓、騎樓還原）HKD 30,000 – 50,000。

隱藏成本五：結構性微裂修補（HKD 8,000 – 35,000）

常見問題：舊樓樓底、外牆、騎樓位置常見微裂、剝落、鋼筋鏽蝕外露。雖然唔影響結構安全，但會引致：(a) 漏水滲入；(b) 油漆做完幾個月後再裂；(c) 影響賣樓估值。

檢查方法：① 樓底裂紋寬度量度（< 0.3mm 屬安全微裂，> 1mm 應請結構工程師檢查）；② 騎樓底部敲擊聲（空心音表示鋼筋已剝離石屎）；③ 外牆顏色不均勻或起泡。

工程內容：① 鑿開裂紋至堅實基層；② 用環氧樹脂灌注修補；③ 鋼筋除銹塗防銹漆；④ 重新批盪面層；⑤ 油漆。整套工序確保 5–10 年內不再現裂痕。

成本範圍：小型修補（單裂）HKD 8,000 – 15,000；中型（多裂、騎樓修補）HKD 15,000 – 25,000；大型（連結構工程師報告）HKD 25,000 – 35,000。

點預算先唔會中伏？

本公司建議公式：舊樓翻新總預算 = 表面工程報價 × (1 + 隱藏成本緩衝百分比)。

緩衝百分比建議：(a) 25–30 年樓齡：+10–15%；(b) 30–40 年樓齡：+20–25%；(c) 40 年以上：+30–40%。

另一個做法：分階段進行 — 第一階段先做「拆除 + 結構檢查」，等知清楚實際狀況再簽第二階段報價。本公司支持呢種透明做法，每階段都會出書面報告。

更積極做法：邀請本公司負責人（HKRIA 香港裝修監察協會）上門做預翻新驗樓報告，列出可預期嘅 5 大成本範圍。買樓前已做呢項，可以同賣方傾價。